Az általános forgalmi adóról szóló 2007. évi CXXVII. törvény (továbbiakban Áfa tv.) 188. § (3) bekezdés alapján az alanyi adómentesség választására jogosító felső értékhatárba nem számítandó be:
a) az adóalany vállalkozásában
aa) tárgyi eszközként használt termék értékesítése,
ab) immateriális jószágként használt, egyéb módon hasznosított vagyoni értékű jog végleges átengedése,
c) az aa) alpont alá nem tartozó beépített ingatlan (ingatlanrész) és ehhez tartozó földrészlet értékesítése, amelynek
ca) első rendeltetésszerű használatbavétele még nem történt meg, vagy
cb) első rendeltetésszerű használatbavétele megtörtént, de a használatbavételi engedély véglegessé válása, a használatbavétel tudomásulvétele vagy a felépítés megtörténtét tanúsító hatósági bizonyítvány kiállítása és az értékesítés között még nem telt el 2 év, vagy
cc) első rendeltetésszerű használatbavétele megtörtént, de mint önálló rendeltetési egység rendeltetését vagy a rendeltetési egységeinek számát megváltoztatták, és az ezt igazoló hatósági bizonyítvány kiállítása és az értékesítés között még nem telt el 2 év,
d) az aa) alpont alá nem tartozó építési telek (telekrész) értékesítése,
e) a 85. § (1) bekezdése szerinti adómentes termékértékesítés, szolgáltatásnyújtás,
f) a 86. § (1) bekezdésének a)-g) pontjai szerinti adómentes, kiegészítő jellegű szolgáltatásnyújtás,
g) a XIV. fejezetben szabályozott jogállású adóalanynak a mezőgazdasági tevékenysége körébe tartozó termékértékesítése, szolgáltatásnyújtása,
fejében megtérített vagy megtérítendő ellenérték.
Fontos figyelembe venni az Áfa tv. 193. § (1) bekezdés a) pontját, miszerint az adóalany az alanyi adómentesség időszakában nem járhat el alanyi adómentes minőségében – többek között – az Áfa tv.188. § (3) bekezdésének a), c)–d) pontjában meghatározott esetekben.
Nem értékesíthető tehát alanyi mentesen az új ingatlan (2 évnél nem régebben használatba vett ingatlan) valamint az építési telek, függetlenül attól, hogy ezen ingatlanok az adóalanynál tárgyi eszközként minősülnek vagy sem. Az alanyi mentes adóalany tehát építési telket és új ingatlant kizárólag áfa felszámításával értékesíthet, mellyel kapcsolatosan az adóalanyt megilleti az áfalevonási jog az Áfa tv. 195. § (2) bekezdés c) pontja alapján.
Ezen ingatlanok értékesítésének ellenértéke nem számítandó be az alanyi adómentesség értékhatárába.
Az Áfa tv. 86. § (1) bekezdésének j) pontja alapján mentes az adó alól a beépített ingatlan (ingatlanrész) és az ehhez tartozó földrészlet értékesítése, kivéve annak a beépített ingatlannak (ingatlanrésznek) és az ehhez tartozó földrészletnek az értékesítését, amelynek
- első rendeltetésszerű használatbavétele még nem történt meg; vagy
- első rendeltetésszerű használatbavétele megtörtént, de a használatbavételi engedély véglegessé válása, a használatbavétel tudomásulvétele vagy a felépítés megtörténtét tanúsító hatósági bizonyítvány kiállítása és az értékesítés között még nem telt el 2 év; vagy
- első rendeltetésszerű használatbavétele megtörtént, de mint önálló rendeltetési egység rendeltetését vagy a rendeltetési egységeinek számát megváltoztatták, és az ezt igazoló hatósági bizonyítvány kiállítása és az értékesítés között még nem telt el 2 év.
Az Áfa tv. 86. § (1) bekezdés k) pontja alapján adómentes a beépítetlen ingatlan (ingatlanrész) értékesítése, kivéve az építési telek (telekrész) értékesítését.
Az ingatlanértékesítés tehát főszabály szerint adómentes tevékenységnek minősül kivéve, ha az ingatlan a fentiek alapján új ingatlannak vagy építési teleknek minősül.
Tekintettel arra, hogy az Áfa tv. 188. § (3) bekezdése az Áfa tv. 86. § (1) bekezdés j) és k) pontját sem tartalmazza, így a beépítetlen ingatlan (mely nem minősül építési teleknek) és a beépített régi ingatlan értékesítése is beleszámít az alanyi adómentesség értékhatárába.
A beépített régi, és a nem beépített ingatlanok (ami nem építési telek) esetében tehát az értékesítés során az adóalany mindaddig eljárhat alanyi mentes minőségében – abban az esetben, amennyiben ezen ingatlanok nem minősülnek tárgyi eszköznek –, míg az alanyi adómentesség értékhatárát el nem éri.
Azt azonban mindenképpen figyelembe kell venni, hogy azon értékesítésre vonatkozóan, mellyel az alanyi adómentesség választására jogosító felsőt határt átlépi már az Áfa tv. „általános szabályai” szerint kell eljárni, az Áfa tv. 191. § (2) bekezdése alapján.
Ennek értelmében amennyiben az értékesíteni kívánt telek nem minősül építési teleknek, vagy új ingatlannak, úgy – függetlenül attól, hogy az adóalany az ingatlanértékesítéssel átlépi az alanyi adómentesség értékhatárát – az Áfa tv. 86. § (1) bekezdés j) és k) pontja alapján adómentesen értékesíthető, feltéve, hogy az adóalany az alanyi mentesség átlépésével egyidejűleg nem választotta az Áfa tv. 88. § -a szerinti adókötelessé tételt.