Egy gazdasági társaság nem lakóingatlan besorolású (ipari) ingatlant kíván megvásárolni magánszemély eladótól.
Az ingatlan nem lakáscélú, rendeltetése szerint ipari ingatlan, amelyet a társaság:
- székhelyként jelent be,
- iroda- és raktárfunkcióra használ,
- kizárólag adóköteles gazdasági tevékenység érdekében hasznosít.
A társaság a jövőben az ingatlanon felújítási, karbantartási és üzemeltetési munkákat tervez, melyekről áfás számlák kerülnek kiállításra.
A jogügylethez kapcsolódó helyes adózással kapcsolatban több kérdés is felmerült.
Jogszerűen levonható-e a társaság által használt, nem lakóingatlanhoz kapcsolódó felújítási, karbantartási és üzemeltetési költségek áfája, amennyiben az ingatlan kizárólag adóköteles tevékenységet szolgál, és az Áfa tv. 124–125. §-aiban felsorolt levonási tilalmak nem érintik?
Szükséges-e az ingatlan megvásárlását megelőzően bármilyen áfakör-választási vagy bejelentési kötelezettség (pl. ingatlan bérbeadására vagy értékesítésére vonatkozó adókötelessé tétel) ahhoz, hogy a későbbiekben az ingatlanhoz kapcsolódó áfa levonásba helyezhető legyen, amennyiben jelenleg sem bérbeadás, sem értékesítés nem történik?
Befolyásolja-e az áfakezelést az a tény, hogy az ingatlan magánszemély eladótól kerül megvásárlásra?
Amennyiben a társaság az ingatlan értékesítését a jövőben áfamentesen végzi, a 20 éves figyelési időszakra tekintettel kötelezhető-e az addig levonásba helyezett áfa arányos visszafizetésére, különösen a felújítási beruházások tekintetében?
Ha a jövőben mégis lenne bérbeadás vagy eladás áfásan, akkor mikor kell azt bejelenteni az állami adóhatóságnak?
Az általános forgalmi adóról szóló 2007. évi CXXVII. törvény (a továbbiakban: Áfa tv.) 120. §-ának felvezető szövege szerint az adóalany abban a mértékben jogosult az általa beszerzett terméket, igénybe vett szolgáltatást terhelő általános forgalmi adó levonására, amilyen mértékben – ilyen minőségében – azt adóköteles termékértékesítése, szolgáltatásnyújtása érdekében használja, egyéb módon hasznosítja.
Az ingatlan nem minősül az Áfa tv. 259. § 12. pontjában meghatározott lakóingatlannak. Mivel a lakóingatlannak nem minősülő egyéb ingatlanok esetében az Áfa tv. nem tartalmaz tételes levonási tilalmat, így kizárólag azt kell vizsgálni, hogy annak használata, hasznosítása az adóalany adólevonásra jogosító tevékenysége során történik-e. Abban az esetben, amennyiben a társaság az ingatlant kizárólag adóköteles gazdasági tevékenysége érdekében fogja hasznosítani, úgy az ingatlan felújítását, karbantartását terhelő adó – az Áfa tv. VII. fejezetében írt feltételek teljesülése esetén – levonásba helyezhető.
Ha a társaság nem tervezi az ingatlan bérbeadás útján történő hasznosítását, illetve az ingatlan értékesítését, úgy ezen tevékenységekre vonatkozó áfanyilatkozat megtétele nem szükséges. Ha a későbbiekben az ingatlant mégis bérbe adná, vagy értékesítené az adóalany, és az adómentesség hatálya alá tartozó ingatlanügyleteit illetően úgy dönt, hogy azokat adókötelessé teszi, úgy amennyiben az érintett tevékenységet év közben, újonnan kezdi, akkor döntését e tevékenysége megkezdését megelőzően, év közben is bejelentheti. Ha már korábban megkezdett tevékenységről van szó, akkor főszabály szerint az adóalany a tárgyévet megelőző év utolsó napjáig jelenti be az adókötelessé tétel választását az állami adóhatóságnak. Fontos, hogy az adóalany a döntésétől a választása évét követő ötödik naptári év végéig nem térhet el. [Áfa tv. 88. § (5)-(6) bekezdései]
Tekintettel arra, hogy az ingatlan vásárlása magánszemélytől történik, az értékesítéshez nem kapcsolódik áfa, fordított adózás alkalmazása nem merül fel.
Az ingatlanon megvalósított beruházás (felújítás) áfa minősítéséhez elsődlegesen azt a kérdést szükséges megválaszolni, hogy a beruházás minősülhet-e tárgyi eszköznek.
Az Áfa tv. 259. § 21. pontja értelmében tárgyi eszköz az ingatlan, valamint az olyan ingó termék, amely vállalkozáson belüli rendeltetésszerű használatot feltételezve, legalább 1 évet meghaladó időtartamban szolgálja a gazdasági tevékenység folytatását.
Az uniós szinten harmonizált áfaszabályok által alkalmazott ingatlan fogalom értelmezésében a közös hozzáadottértékadó-rendszerről szóló 2006/112/EK irányelv végrehajtási intézkedéseinek megállapításáról szóló 282/2011/EU tanácsi végrehajtási rendelet (a továbbiakban: Vhr.) 13b. cikke nyújt iránymutatást. E cikk értelmében az alábbiak tekintendők ingatlannak:
a) a föld bármely meghatározott területe, akár a földfelszínen vagy a földfelszín alatt, amely tulajdonjog tárgyát képezheti és amely birtokba vehető;
b) bármely épület vagy építmény, amely tengerszint fölött vagy alatt a földhöz vagy a földbe rögzített, és amelyet nem lehet könnyen lebontani vagy elmozdítani;
c) az épület vagy építmény szerves részét alkotó bármely olyan alkotóelem, amelyet már beépítettek, és amely nélkül az épület vagy építmény nincs befejezve, mint például az ajtók, ablakok, tetők, lépcsők és liftek;
d) az épületbe vagy építménybe állandó jelleggel beépített bármely olyan alkotóelem, felszerelés vagy gép, amely az épület vagy építmény lerombolása vagy megváltoztatása nélkül nem távolítható el.
A definíció értelmében – az áfa rendszerében – az épületen, építményen túl az épület, építmény szerves részét alkotó, meghatározott alkotóelemek, illetve az épületbe, építménybe állandó jelleggel beépített, meghatározott alkotóelemek önmagukban is ingatlannak minősülnek. Ha az áfaalany az ingatlanon olyan értéknövelő beruházást hajt végre, mely önmagában megfelel a Vhr. 13b. cikke szerinti ingatlan fogalomnak, akkor e beruházás önmagában is ingatlannak, és ezáltal tárgyi eszköznek minősül az Áfa tv. alkalmazásában.
Az előzőekből az következik, hogy a beruházást terhelő előzetesen felszámított adó levonásának joga az Áfa tv. 135-136. §-aiban foglaltakra is figyelemmel gyakorolható.
Az Áfa tv. 135-136. §-ai értelmében, ha a tárgyi eszköz beszerzésének évéhez képest a figyelési időszakon belül (mely ingatlan tárgyi eszköz esetében a tárgyi eszköz rendeltetésszerű használatbavételének hónapjától kezdődő 240 hónap) változás következik be a levonható előzetesen felszámított adó összegét meghatározó tényezőkben, vagy a tárgyi eszköz értékesítésre kerül, az adóalany a tárgyi eszközre jutó előzetesen felszámított adó összegének meghatározott része tekintetében utólagos kiigazításra válhat kötelezetté.
Az Áfa tv. 136. § (1) bekezdése értelmében, abban az esetben, ha az adóalany a tárgyi eszközt az Áfa tv. 135. § (1) bekezdésében meghatározott időtartamon belül értékesíti, a teljesítés hónapjára és a hátralevő hónapokra együttesen időarányosan jutó előzetesen felszámított adó összegét
- véglegesen levonhatja, ha a tárgyi eszköz értékesítése adólevonásra egyébként jogosítaná;
- véglegesen nem vonhatja le, ha a tárgyi eszköz értékesítése adólevonásra egyébként nem jogosítaná.
Az Áfa tv. 136. §-a rendelkezik arról, amikor a tárgyi eszközt a figyelési időszakon belül értékesítik. Ennek értelmében, ha a tárgyi eszköz figyelési időszakon belüli értékesítése adólevonásra jogosít, akkor a beszerzéskor, előállításkor le nem vont input áfa időarányos része utólag levonhatóvá válik, amennyiben viszont adólevonásra nem jogosít, akkor a beszerzéskor, előállításkor részlegesen vagy egészben levont input áfa időarányos része utólag le nem vonhatóvá válik.
Ha tehát a tárgyi eszköz figyelési időszakon belüli értékesítése adómentesen történik, úgy az adóalany az Áfa tv. 136. § (1) bekezdés b) pontja alapján véglegesen nem vonhatja le a beruházás értékesítésének teljesítése hónapjára és a figyelési időszakból hátralévő hónapokra együttesen időarányosan jutó előzetesen felszámított adó összegét. Ebben az esetben tehát a korábban levont áfa meghatározott – az értékesítés hónapjára, valamint a figyelési időszak hátralevő hónapjaira időarányosan eső – hányadát pótlólag le nem vonható áfaként (pótlólagosan fizetendő adóként) köteles a társaság elszámolni.